存量时代，建筑节能改造如何破局？

中国建筑节能协会最新数据显示，我国建筑领域碳排放量约占全国能源消费碳排放总量的22.1%，建筑面积总量已超700亿平方米。其中，非节能建筑中围护结构差、设备老旧、运行管理缺失等问题突出，是实现“双碳”目标不可回避的问题所在。

为实现存量提质，老旧小区、公共建筑、农村民房的节能低碳改造面临的制度性障碍有哪些？改造的钱从哪儿来？收益怎么分？

“碎片化”困局：谁来牵头

“当前面临的最大制度性障碍，是整个系统呈现出的‘碎片化’问题。”中国建筑节能协会副秘书长付宇在近日举办的“从‘老房子’到‘好房子’：既有建筑的低碳改造”会议中指出，这一困境具体体现在责任主体和改造收益两个维度。会议由深圳市建筑科学研究院股份有限公司和绿色创新发展研究院（iGDP)主办。

她认为，从责任主体来看，一栋既有建筑涉及产权分散的业主、物业单位、街道、供水供电公司等多方主体，各方“各管一段”，导致难以确定改造的牵头方、申请协调方以及改造后节能收益的分配方案。即便是在产权相对清晰的央产房改造中，同样存在类似困境。

另一方面，收益分配的“碎片化”问题同样棘手。节能改造带来的能源费用降低、碳减排贡献以及居住环境提升等正向效益，分别对应不同的受益群体，未能形成统一的内驱力，导致市场驱动力严重不足。因此，在激励机制方面，缺少将外部政策驱动转化为内部经济动力的有效机制，待改造小区主动改造的内生动力较为缺乏。

不过，部分地区已经开展了有益探索。上海静安区在公共建筑领域推行“统管模式”，由区发展改革委、建设和管理委员会统筹牵头，建立区政府、楼宇业主与节能服务公司三方协作机制，有效解决了责任分散问题并明确了收益分配。 这一实践案例中，特别要注意的是其背后的重要驱动力——上海市打造了公共建筑能耗监测平台，建立了公示制度，能耗超标且排名末位的建筑必须实施改造，这形成了强大的外部约束力。

专家指出，这一模式的成功建立在公共建筑产权相对清晰、有立法依据、经济基础较好以及监测公示制度的基础之上。对于产权极度分散且缺乏类似强制性手段的老旧小区，其模式能否复制推广仍需进一步探索。

商业模式如何打通？节能收益怎么分配？

商业建筑、居民建筑等不同类型建筑中，哪一类最容易跑通商业模式？

中建方程科技与设计管理部副经理吴克辛认为：“不能简单地说哪一类是最容易跑通的商业模式。每个项目有各自的特点和可匹配的资源，项目相关方必须根据自身的资源统筹能力去匹配不同项目的需求。”

他认为，在市场化机制下，项目追求的往往不是理论上的“最优解”，因为这需要投入极大精力，相应地，追求多方平衡下的“次优解”是比较现实的。

他以公司实际项目为例做了对比分析。乌鲁木齐天山社区大规模片区改造涉及200多个项目，资金需求量非常大，可通过政府专项债、PPP模式、项目债等多种方式进行组合融资，但资金结构复杂，统筹协调难度高。

“匹配我们的资源和能力，我们选择了乌鲁木齐天山社区的光华路老旧小区改造项目。我们主要围绕空气质量、水质保障、居住舒适度等方面开展工作。项目资金需求量相对较小，改造内容较为简单，项目自有资金即可覆盖，能够节省融资成本，且设计施工进度较快时，资金按工程款结算可较快回笼。” 吴克辛说。

在居民建筑改造方面，他以某部委所属居民楼改造项目为例，揭示了这一场景的复杂性。此楼栋居民构成复杂，由于房屋老旧，部分已被出租或出售，住户已不限于原单位人员。改造初期，项目方设想由三家原单位出资，辅以企业资金和北京配套资金，但由于产权已非完全归原单位职工所有而无法推进。最终项目开发方只能逐户入户调查，基于不同职业背景和收入水平的业主改造诉求差异显著，形成了“一户一解”的局面。

“产权分散、责任主体模糊、利益诉求多元是既有居住建筑改造的主要阻碍。”吴克辛表示。

对于商业建筑或办公楼，吴克辛指出，单一业主场景下优势明显，可由一家单位统筹资源、引入资金方，推进速度较快。但改造过程中涉及商户搬迁及待回迁期间的经营损失补偿需逐户协商问题。经营状况不同的商户诉求各异，需要逐一把握。此外还涉及商业建筑功能复杂、多方利益主体协调以及多主管部门审批等问题。

关于节能收益的分配问题，他指出，收益分配的本质是受益权的界定，谁投入了资源，谁承担了责任，谁就应获得收益。高收益往往伴随高风险。部分项目尽管难度较大，但若能通过方法创新和综合统筹实现更高回报，资本仍有意愿进入。而部分项目风险虽小，但总体收益偏低，对于有投资收益考核指标的国央企而言，若项目收益低于融资成本，宁可放弃。

农村民房如何低成本改造？

相比城市建筑，农村民房的节能改造面临更为复杂的现实条件。

中国中元国际工程有限公司能源所副所长任君说：“这方面面临不少困境，目前尚未形成普适性的解决方案。”他指出，以煤改电供暖改造为例，有的地域补贴标准高且电力供应保障度较高，应用较好。有的地域用电成本高导致采暖成本居高不下，居民接受度一般，同一种技术路径在不同地域有可能会产生截然不同的结果。“这更多是一个现实问题，而非纯技术问题。”

任君强调，采暖改造不能在技术上“一刀切”。他认为，应结合改造目的和用户实际情况进行判断，技术路线本身较为多样。有的农户可利用光电光热一体化结合储能，有的可利用农作物秸秆发酵配合生物质设备。没有哪一种技术路线能适用于所有场景，必须因地制宜、因户施策，才能找到成本最低、效果最优的方案。

目前，在农村民房改造领域已有成功案例。清华大学建筑学院副院长杨旭东在河南鹤壁推出“四个一”模式：对屋顶和墙面采取简单保温措施、不换窗户仅加保温帘、内部做少量内保温等改造措施，配合最简单的空气源热泵热风机设备，每户改造费用约1万元，年度运行成本约数千元，基本与燃煤取暖成本持平。这是一种低成本、易推广的简约模式。

针对部分地区出现的“用不起”的声音，付宇分析认为，核心原因在于围护结构措施未做到位。只要房屋保温措施做到位，窗户密封或保暖效果较好，运行费用并不会那么高。在条件允许的情况下，可进一步实施两面或三面墙保温，还可根据农户实际需求决定全屋采暖还是部分房间采暖。

此外，整村统筹在降低成本方面可能有显著优势。在宁夏的一个案例中，整村搬迁新建的农房全部按照超低能耗标准建设，整村配套建设了区域网光储直柔系统和每户10千瓦时储能设施。在这一案例中，整村能源费用基本实现零支出，冬季原本回城居住的村民越来越多地选择留在当地，实施效果良好。在资金方面，每户享受5万元补贴，农户仅需自付8万元即可获得全新住房。因此，整村统筹、适度集中的改造模式值得更多关注和研究。